売却をご検討中の方へ
過去のしがらみから解放されて新しい未来へ。借地権の売却をお考えなら、私たちにお任せください。
最近、借地権売却のご相談が増えています。「共有名義になっているが、現在は空き家で売却を検討している」「空き家、貸家で困っている」「地主が譲渡承諾に応じてくれない」などのご相談は、底地・借地専門の不動産会社である私たちへ。
借地権者様それぞれに最適な方法をご提案し、地主様との円滑な対応をサポートいたします。
借地権は売却できる？
借地権の売却は可能です。ただし、地主様の許可を得る必要があります。内緒にして売却してしまうと、後々取り返しのつかないトラブルに発展しかねません。権利関係の売買は手続きがややこしいことも多く、売却時に専門的な知識を要することもあります。また、借地権は長期間の契約であるため、地主様との関係性が濃密になっていることも多く、話がこじれてトラブルになるケースも少なくありません。
それに加え、借地権は通常の不動産を売却するよりも“コツ”が必要です。たとえば、借地権単体で売却するよりも、借地権と底地権を合わせて売却した方が売却できる可能性が高まり、売却価格も高額になる可能性があります。地主様との交渉をスムーズに進めるためにも、底地・借地の管理からお任せいただき、日頃から信頼関係を築いておくことが大切です。
どのように売買価格が決まるか
借地権は、流通性が乏しいため、市場価格の借地権割合で取引が行われるケースはほとんどありません。実際には現在の契約内容や、売却時の承諾内容、所在地、用途地域、接道状況、周辺環境などにより売買価格は変わってきます。本来、正確な知識や経験に基づいて地主様と交渉し、譲渡条件を把握してからでないと価格査定できないはずですが、「借地権割合が60％だからこのぐらいで売れますよ」「地主さんとの交渉は簡単ですから任せてください」と言う業者さんも中にはいるので注意が必要です。金額先行だと交渉が進まず、結果的に「売却金額が当初言われた金額よりずっと安くなってしまった」という事例も実際にあります。
地主様との交渉が最重要
借地権の売買は、所有権の不動産を売却する場合の流れとは異なります。所有権の場合は買主が見つかって金額の折り合いがつけば売買契約を締結して残金決済になりますが、借地権の場合は、地主様の譲渡承諾やローン承諾等を認められなければ、買主とせっかく金額の折り合いがつき契約を締結したとしても、地主様の返答によって話が頓挫してしまうことはよくある話です。地主様との交渉が最重要。
その交渉を安易に行ってしまうと地主様の気分を害してしまいます。「借地非訟」といって裁判所に申し立てる方法もありますが、裁判は金銭面や精神的な負担も大きく、長年お世話になった地主様との争い事はできれば避けたいものです。円満解決を目指せるように、私たちが借地人様、地主様との間の円滑な対応をサポートいたします。
そのほか相続・更新・相談について
借地権者様と地主様との間の問題について、コンサルティングを提供いたします。底地借地または下記のような不動産関連でお困りの問題に対して、士業様と連携をとりワンストップで問題を解決いたします。
- 借地権の売却
- 借地権の相続
- 借地権の更新
- 借地権の地代
- 借地非訴
- 借地権、底地の評価
- 借地権の買い戻し、等価交換
- 更新料、各種承諾料
- 空き家、貸家の買取り、問題解決
- 土地境界線や隣地との不動産トラブル（植栽物やゴミの問題）
- 再建築不可の土地や不整形地
- 接道2m未満の狭小間口、旗竿敷地、敷円の土地
借地権でお困りの方のよくあるご相談
複数の借地からの地代の入金日がバラバラで管理が大変…。良い方法ないの？
1件だけ管理しているのであれば遅れたらすぐにわかりますが、複数件管理していると地代の滞納を見逃してしまうケースもあります。借地人様が地代を滞納した場合、何らかの理由があるため、まずは事情を伺うことから始める必要があります。借地と自宅が離れている場合は気軽に見に行くこともできません。当社は、こうした煩雑な底地の管理をすべてお任せいただくことができます。
地主様との交渉がうまくいかないのですが？
借地権の売買は、地主様がどう考えているかで大きく方向性が変わってきます。その考えはさまざまで「借地権を買取りたい」「このまま借地として地代等で収益を上げたい」「底地も一緒に売りたい」などです。場合によっては「更地にして返してくれ」と言われることもあります。借地権を売買するには地主様の承諾は絶対条件であり、交渉段階で地主様の意向を無視して進めてしまうと、話がこじれてしまい、承諾を認めてくれない可能性があります。地主様との交渉は細心の注意を払わなければなりません。万が一、借地権に詳しくない業者に仲介を依頼してしまうと、「売却金額が当初言われた金額よりずっと安くなってしまった」なんて事例も実際にあります。本来、正確な知識や経験に基づいて地主様と交渉し、譲渡条件を把握してからでないと価格査定できないはずです。だからこそ、日頃から私たちに底地・借地の管理をお任せいただき、地主様との信頼関係を築いておくことが大切です。
借地契約書等がまったくないのですが、このままで大丈夫でしょうか？
実態があれば借地契約の継続はできますが、契約期間を把握していない場合は、トラブルにつながる可能性があるので放置しない方が良いです。今の地代を支払い始めてから何年経過しているでしょうか？地主様と話し合って再度契約書を複写してもらう必要があります。契約の更新時期を把握していないと、いきなり更新料が請求される場合があります。
建物が古くなったので更新前に手放したいのですが？
借地権の存続期間が満了し更新しない場合は、地主様に建物を買い取ってもらう建物買取請求権がありますが、いくつかの要件をクリアしなければなりません。借地権の存続期間中の場合は、地主様に譲渡承諾をいただき承諾料をお支払いすることで、第三者に売却できますが、どのように相談を持ちかければいいか分からない方も多いと思います。とはいえ空き家のまま放置し続けると、建物の老朽化が進み、修繕が必要になったり、場合によっては解体しなければいけなくなり、余計な費用が発生することも。もしも台風や火災などの災害に見舞わられたら、それこそ大変なことになります。地代のみならず固定資産税や都市計画税もかかりますし、不要な借地は整理し、早めに不安を解消するのが良いでしょう。弊社で利用しない建物を引き受けることも可能なので、問題が複雑化して話がこじれる前に一度ご相談ください。